Kiracımı evden çıkarmak istiyorum, hangi yollar var?
Kanuna göre ev sahibi; kendisi veya yakınları için konut ihtiyacı, yeniden inşa, yeni malikin ihtiyacı, kiracının yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ve kiracının aynı yerde konutu bulunması gibi sebeplerle sözleşmeyi sona erdirebilir. On yıllık uzama süresi dolduktan sonra ise sebep göstermeden bildirimle sona erdirme imkânı doğar.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında ev sahibi, sözleşmenin süresi bitti diye kiracıyı çıkaramaz. Kanun, kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirebileceği halleri sayar ve dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin bu hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez. Her yol için kısa bir dava ya da bildirim süresi vardır.
Bilmeniz gerekenler
Süre bitimi tek başına yetmez
Ev sahibi, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. On yıllık uzama süresi sonunda ise her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeden sözleşmeye son verebilirsiniz. Fesih bildirimi yazılı yapılmalıdır.
TBK m. 347/1
“Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.”
“on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.”
Maddenin tamamı →TBK m. 348
“Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.”
Maddenin tamamı →Kendiniz veya yakınlarınız için ihtiyaç ya da yeniden inşa
Evi kendiniz, eşiniz, altsoyunuz, üstsoyunuz veya bakmakla yükümlü olduğunuz kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu varsa dava açabilirsiniz. Yeniden inşa veya esaslı onarım gerektiren ve bu sırada kullanımın imkânsız olduğu durumlarda da aynı yol açıktır. Dava, belirli süreli sözleşmede sürenin sonundan başlayarak bir ay içinde açılır.
TBK m. 350/1
“Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,”
“Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,”
Maddenin tamamı →TBK m. 350/2
“belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda,”
“belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”
Maddenin tamamı →Evi yeni satın aldıysanız
Evi sonradan edinen kişi, aynı yakınlar için ihtiyacı varsa edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirip altı ay sonra dava açabilir. Dilerse bu hakkı sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı davayla da kullanabilir.
TBK m. 351/1
“edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.”
Maddenin tamamı →TBK m. 351/2
“Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”
Maddenin tamamı →Kiracıdan kaynaklanan sebepler
Kiracı evi belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa, bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurabilir ya da dava açabilirsiniz. Kirayı ödemediği için iki haklı ihtara sebep olunması ve sözleşme kurulurken bilmediğiniz halde kiracının ya da birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde sınırlarında oturmaya elverişli bir konutunun bulunması da dava sebebidir.
TBK m. 352/1
“kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”
Maddenin tamamı →TBK m. 352/2
“kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa”
Maddenin tamamı →TBK m. 352/3
“Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa,”
Maddenin tamamı →Kira ödenmiyorsa ya da ev özenle kullanılmıyorsa
Kiracı kirayı ödemezse ya da evi özenle kullanma ve komşulara saygı borcuna aykırı davranırsa, konut ve çatılı işyerinde en az otuz gün süre vererek yazılı ihtarda bulunabilir, aykırılık sürerse sözleşmeyi feshedebilirsiniz.
TBK m. 315/1
“kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.”
Maddenin tamamı →TBK m. 315/2
“Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür.”
Maddenin tamamı →TBK m. 316/2
“en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur.”
Maddenin tamamı →Dava süresini uzatma ve kanundaki sınır
Dava açma süresi içinde dava açacağınızı kiracıya yazılı bildirirseniz bu süre bir kira yılı uzar. Dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez.
TBK m. 353
“Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.”
Maddenin tamamı →TBK m. 354
“Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.”
Maddenin tamamı →
Her adımın altındaki künyeye tıklayınca kanunun ilgili cümlesi açılır.
Süreler
Dikkat
İhtiyaç nedeniyle boşalttırdığınız evi haklı sebep olmadan üç yıl geçmeden eski kiracı dışında birine kiralayamazsınız. Aksi halde eski kiracıya en az bir yıllık kira tutarında tazminat ödersiniz.
TBK m. 355/1
“Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.”
Maddenin tamamı →
TBK m. 355/3
“eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.”
Maddenin tamamı →
Tahliye davası açmadan önce arabulucuya başvurmanız dava şartıdır. İlamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler bu kuralın dışındadır.
HUAK m. 18/B-1
“Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır:”
“Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar.”
Maddenin tamamı →
İlgili kanun maddeleri
İlgili Yargıtay kararları
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2025/6063 E., 2026/2872 K. · 07.05.2026Kararın tamamı →Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2025/2396 E., 2025/3576 K. · 25.06.2025Kararın tamamı →Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2024/2446 E., 2025/1440 K. · 10.03.2025Kararın tamamı →Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2015/9993 E., 2016/1961 K. · 14.03.2016Kararın tamamı →Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2025/2677 E., 2025/5038 K. · 21.10.2025Kararın tamamı →Terimler
- Tahliye
- Kiracının kiralananı boşaltması ya da mahkeme kararı veya icra yoluyla boşaltılması; genel olarak bir taşınmazın boşaltılması. Ceza muhakemesinde ise tutuklu ya da hükümlünün serbest bırakılmasını anlatır.
- Tahliye taahhüdü
- Kiracının, kiralananı belli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlenmesi. Kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmalıdır; boşaltılmazsa kiraya veren o tarihten başlayarak bir ay içinde icraya ya da dava yoluna başvurabilir.
Benzer durumlar
Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Her somut olay kendi koşullarıyla değerlendirilir. Mevzuat değişebilir; güncelliğini kontrol ediniz.