Ev sahibi kiraya ne kadar zam yapabilir?
Kanuna göre yenilenen kira dönemi için yapılan artış anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu oranı aşan bir artış anlaşması, kanunun aradığı geçerlilik koşulunu taşımaz.
Yenilenen kira dönemlerinde taraflar kira artışı konusunda anlaşabilir, ancak kanun bu anlaşmalara bir üst sınır koyar. Sınır, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Beş yılı aşan kiralarda ise kira bedeli hâkim tarafından emsal kira bedelleri de gözetilerek belirlenebilir.
Bilmeniz gerekenler
Üst sınır: TÜFE on iki aylık ortalaması
Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında TÜFE'deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır.
TBK m. 344/1
“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.”
“Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.”
Maddenin tamamı →Sözleşmede artış yazmıyorsa
Taraflar artış konusunda anlaşmamışsa kira bedeli, yine aynı oranı geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
TBK m. 344/2
“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından”
“kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.”
Maddenin tamamı →Beş yıldan sonra kural değişir
Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılının bedeli hâkim tarafından belirlenir. Hâkim bu belirlemede TÜFE değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutar.
TBK m. 344/3
“beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından”
“kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.”
Maddenin tamamı →Döviz cinsinden kiralar
Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, ilgili kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Aşırı ifa güçlüğüne ilişkin hüküm ise saklıdır.
TBK m. 344/4
“Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz.”
“Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır.”
Maddenin tamamı →Kiracı aleyhine başka değişiklik yapılamaz
Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. Kira bedeli ve yan giderler dışında size başka bir ödeme yükümlülüğü de getirilemez.
TBK m. 343
“Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.”
Maddenin tamamı →TBK m. 346
“Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez.”
Maddenin tamamı →Süre bitti diye sözleşme sona erdirilemez
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, yalnızca sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır.
TBK m. 347/1
“Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.”
“kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.”
Maddenin tamamı →
Her adımın altındaki künyeye tıklayınca kanunun ilgili cümlesi açılır.
Dikkat
Kanun sabit bir yüzde öngörmez; sınır, her yıl değişen bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamalarına göre değişim oranıdır.
TBK m. 344/1
“bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.”
Maddenin tamamı →
Beş yıllık dönemin sonunda hâkimce belirlenen kira bedeli, izleyen kira yıllarında yeniden TÜFE sınırına göre değiştirilebilir.
TBK m. 344/3
“Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.”
Maddenin tamamı →
İlgili kanun maddeleri
İlgili Yargıtay kararları
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2026/1265 E., 2026/3231 K. · 20.05.2026Kararın tamamı →Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2026/113 E., 2026/3228 K. · 20.05.2026Kararın tamamı →Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2026/1213 E., 2026/1751 K. · 30.03.2026Kararın tamamı →Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2025/3054 E., 2026/57 K. · 13.01.2026Kararın tamamı →Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2017/3197 E., 2021/1593 K. · 07.12.2021Kararın tamamı →Benzer durumlar
Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Her somut olay kendi koşullarıyla değerlendirilir. Mevzuat değişebilir; güncelliğini kontrol ediniz.