Kira tespit davası açıldı ya da açmak istiyorum
Kanuna göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Beş yıldan uzun ya da beş yıldan sonra yenilenen kiralarda hâkim; TÜFE değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutarak hakkaniyete uygun bir bedel belirler.
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava, kiranın hâkim tarafından belirlenmesini sağlar. Beş yıldan uzun ya da beş yıldan sonra yenilenen kiralarda hâkim emsal kira bedellerini de dikkate alır. Davanın ne zaman açıldığı, belirlenen kiranın hangi tarihten itibaren geçerli olacağını etkiler.
Bilmeniz gerekenler
Dava her zaman açılabilir
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava için kanun belirli bir son tarih koymaz. Ancak davanın açıldığı tarih, kararın hangi dönemden itibaren uygulanacağını belirler.
TBK m. 345/1
“Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.”
Maddenin tamamı →Beş yıl kuralı
Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılının bedelini hâkim belirler. Hâkim TÜFE değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutar.
TBK m. 344/3
“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda”
“kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.”
Maddenin tamamı →Zamanlama kararın geçerlilik tarihini belirler
Dava yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılırsa ya da kiraya veren bu süre içinde kiracıya artış yapacağını yazılı olarak bildirmiş ve davayı izleyen kira dönemi sonuna kadar açmışsa, belirlenen kira yeni dönemin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
TBK m. 345/2
“bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla”
“izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.”
Maddenin tamamı →Sözleşmede artış maddesi varsa
Sözleşmede yeni kira döneminde kiranın artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel de yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
TBK m. 345/3
“Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.”
Maddenin tamamı →Önce arabulucuya başvurun
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Kira bedelinin belirlenmesi de kira ilişkisinden kaynaklanan bir uyuşmazlıktır.
HUAK m. 18/B-1
“Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır:”
“Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar.”
Maddenin tamamı →Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklara ilişkin davalara, dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi bakar.
HMK m. 4
“Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın;”
“kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar”
Maddenin tamamı →
Her adımın altındaki künyeye tıklayınca kanunun ilgili cümlesi açılır.
Süreler
Dikkat
Arabulucuya başvurulmadan dava açıldığı anlaşılırsa dava, dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddedilir.
HUAK m. 18/A-2
“Arabulucuya başvurulmadan dava açıldığının anlaşılması hâlinde herhangi bir işlem yapılmaksızın davanın, dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddine karar verilir.”
Maddenin tamamı →
Beş yıllık dönemin sonunda hâkimce belirlenen kira bedeli, izleyen kira yıllarında yeniden TÜFE sınırına göre değiştirilebilir.
TBK m. 344/3
“Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.”
Maddenin tamamı →
İlgili kanun maddeleri
İlgili Yargıtay kararları
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2026/1265 E., 2026/3231 K. · 20.05.2026Kararın tamamı →Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2026/113 E., 2026/3228 K. · 20.05.2026Kararın tamamı →Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2026/1213 E., 2026/1751 K. · 30.03.2026Kararın tamamı →Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2025/3054 E., 2026/57 K. · 13.01.2026Kararın tamamı →Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2017/3197 E., 2021/1593 K. · 07.12.2021Kararın tamamı →Terimler
- Dava şartı
- Mahkemenin davanın esasına girip karar verebilmesi için bulunması gereken koşullar; mahkemenin görevli olması, tarafların dava ehliyeti, hukuki yarar ve kanunda öngörülen hâllerde arabulucuya başvurulmuş olması gibi. Giderilemeyen bir eksiklik varsa dava usulden reddedilir.
Benzer durumlar
Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Her somut olay kendi koşullarıyla değerlendirilir. Mevzuat değişebilir; güncelliğini kontrol ediniz.