Kira sözleşmesi yapacağım, nelere dikkat etmeliyim?
Kanuna göre konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence üç aylık kira bedelini aşamaz ve yenilenen dönemde kira artışı tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama değişim oranını geçemez. Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez.
Kira sözleşmesi, bir şeyin kullanımını kararlaştırılan kira bedeli karşılığında kiracıya bırakan sözleşmedir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kanun; güvence miktarı, kira artışı ve kiracıya yüklenebilecek ödemeler bakımından sınırlar koyar. Bu sınırlara aykırı şartlar sözleşmeye yazılsa bile geçersiz olabilir.
Bilmeniz gerekenler
Sözleşmenin temelini bilin
Kira sözleşmesinin özü, bir şeyin kullanımının kararlaştırılan kira bedeli karşılığında kiracıya bırakılmasıdır. Sözleşme belirli ya da belirsiz süreli yapılabilir. Sözleşmelerin geçerliliği kanunda aksi öngörülmedikçe bir şekle bağlı değildir, ancak konut ve çatılı işyerinde fesih bildirimi yazılı yapılmak zorundadır.
TBK m. 299
“Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”
Maddenin tamamı →TBK m. 300/1
“Kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir.”
Maddenin tamamı →TBK m. 12/1
“Sözleşmelerin geçerliliği, kanunda aksi öngörülmedikçe, hiçbir şekle bağlı değildir.”
Maddenin tamamı →TBK m. 348
“Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.”
Maddenin tamamı →Güvenceyi sınırda tutun
Güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Para olarak verilecekse kiracı bu parayı, kiraya verenin onayı olmadan çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırır.
TBK m. 342/1
“Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.”
Maddenin tamamı →TBK m. 342/2
“Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır”
Maddenin tamamı →Kira artışını kanuna uygun yazın
Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kiraya ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.
TBK m. 344/1
“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.”
Maddenin tamamı →Ek ödeme ve ceza şartı koymayın
Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında ödeme yükümlülüğü getirilemez. Kira geç ödenirse ceza ödeneceği ya da sonraki kiraların hemen ödenmesi gerekeceği yönündeki şartlar geçersizdir. Kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.
TBK m. 346
“Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez.”
“Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.”
Maddenin tamamı →TBK m. 343
“Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.”
Maddenin tamamı →Kiralamayı başka bir borca bağlamayın
Sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmadan, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa bu bağlantılı sözleşme geçersizdir.
TBK m. 340
“Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir.”
Maddenin tamamı →Giderleri ve teslim durumunu düşünün
Isıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderleri, sözleşmede veya yerel âdette aksi yoksa kiracıya aittir. Kiracı evi teslim aldığı durumda geri vermekle yükümlü olduğundan, teslimdeki durum sözleşme bitiminde önem taşır. Konut hükümleri, kiracıya bırakılan eşya hakkında da uygulanır.
TBK m. 341/1
“Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür.”
Maddenin tamamı →TBK m. 334/1
“Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür.”
Maddenin tamamı →TBK m. 339/1
“Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da uygulanır.”
Maddenin tamamı →
Her adımın altındaki künyeye tıklayınca kanunun ilgili cümlesi açılır.
Süreler
Dikkat
Kira alacağı için yapılan icra takibinde kiracı sözleşmeyi veya imzasını reddederse, noterce düzenlenmiş ya da imzası onaylanmış sözleşmeye dayanan kiraya veren, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi isteyebilir.
İİK m. 269/B-1
“Borçlu itirazında kira akdini ve varsa mukavelenamede kendisine izafe olunan imzayı reddettiği takdirde alacaklı;”
“noterlikçe re’sen tanzim veya imzası tastik edilmiş bir mukavelenameye istinat ediyorsa icra mahkemesinden itırazın kaldırılmasını ve ihtar müddeti içinde paranın ödenmemesi sebebiyle kiralananın tahliyesini istiyebilir.”
Maddenin tamamı →
Niteliği gereği geçici kullanıma ayrılmış taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmasında konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler uygulanmaz.
TBK m. 339/1
“Ancak bu hükümler, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında uygulanmaz.”
Maddenin tamamı →
İlgili kanun maddeleri
İlgili Yargıtay kararları
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/12053 E., 2019/6114 K. · 03.07.2019Kararın tamamı →Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/6651 E., 2019/2741 K. · 28.03.2019Kararın tamamı →Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/6723 E., 2019/2509 K. · 25.03.2019Kararın tamamı →Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/6380 E., 2019/2182 K. · 18.03.2019Kararın tamamı →Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2024/2446 E., 2025/1440 K. · 10.03.2025Kararın tamamı →Terimler
- Cezai şart
- Borç hiç ya da gereği gibi yerine getirilmezse ödenmesi önceden kararlaştırılan para veya başka bir edim. Kanunda ceza koşulu olarak da geçer.
Benzer durumlar
Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Her somut olay kendi koşullarıyla değerlendirilir. Mevzuat değişebilir; güncelliğini kontrol ediniz.