Evi senetle aldım, satıcı tapuyu devretmiyor
Kanuna göre taşınmaz satışının geçerli olması için sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesi şarttır ve mülkiyet kural olarak tescille kazanılır. Resmi şekle uyulmadan yapılan satış hüküm doğurmaz; ödediğiniz para ise sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenebilir.
Taşınmaz mülkiyeti kural olarak tapu siciline tescille kazanılır. Taşınmaz satışı ve satış vaadi resmi şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz; kanundaki şekle uyulmadan yapılan sözleşme hüküm doğurmaz. Geçersiz bir satış için ödenen para, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenebilir.
Bilmeniz gerekenler
Mülkiyet tescille geçer
Taşınmaz mülkiyeti kural olarak tapu siciline tescille kazanılır. Kural olarak, para ödenmiş olsa bile tescil yapılmadıkça mülkiyet alıcıya geçmez.
TMK m. 705/1
“Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur.”
Maddenin tamamı →Satış ve satış vaadi resmi şekilde yapılmalıdır
Taşınmaz satışının geçerli olması için sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesi şarttır. Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri de resmi şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.
TBK m. 237/1
“Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır.”
Maddenin tamamı →TBK m. 237/2
“Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.”
Maddenin tamamı →TMK m. 706/1
“Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.”
Maddenin tamamı →Şekle uyulmayan sözleşme hüküm doğurmaz
Kanunda bir sözleşme için öngörülen şekil kural olarak geçerlilik şeklidir. Bu şekle uyulmadan, örneğin yalnızca adi yazılı bir senetle yapılan taşınmaz satışı hüküm doğurmaz.
TBK m. 237/1
“Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır.”
Maddenin tamamı →TBK m. 12/2
“Kanunda sözleşmeler için öngörülen şekil, kural olarak geçerlilik şeklidir. Öngörülen şekle uyulmaksızın kurulan sözleşmeler hüküm doğurmaz.”
Maddenin tamamı →Ödediğiniz parayı geri isteyin
Haklı bir sebep olmadan başkasının malvarlığından zenginleşen, bunu geri vermekle yükümlüdür. Bu yükümlülük özellikle zenginleşmenin geçerli olmayan bir sebebe dayanması halinde doğar.
TBK m. 77/1
“Haklı bir sebep olmaksızın, bir başkasının malvarlığından veya emeğinden zenginleşen, bu zenginleşmeyi geri vermekle yükümlüdür.”
Maddenin tamamı →TBK m. 77/2
“Bu yükümlülük, özellikle zenginleşmenin geçerli olmayan veya gerçekleşmemiş ya da sona ermiş bir sebebe dayanması durumunda doğmuş olur.”
Maddenin tamamı →Geçerli bir sözleşme varsa tescil isteyin
Resmi şekilde yapılmış geçerli bir sözleşmeye dayanarak mülkiyetin kendi adına tescilini isteme hakkı olan kişi, malik tescilden kaçınırsa mülkiyetin hükmen geçirilmesini hâkimden isteyebilir.
TMK m. 716/1
“Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukukî sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması hâlinde hâkimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir.”
Maddenin tamamı →Tapu kaydını kontrol edin
Tapu sicili herkese açıktır ve ilgisini inanılır kılan herkes ilgili sayfanın kendisine gösterilmesini isteyebilir. Kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez.
TMK m. 1020/1
“Tapu sicili herkese açıktır.”
Maddenin tamamı →TMK m. 1020/2
“İlgisini inanılır kılan herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve belgelerin tapu memuru önünde kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini isteyebilir.”
Maddenin tamamı →TMK m. 1020/3
“Kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez.”
Maddenin tamamı →
Her adımın altındaki künyeye tıklayınca kanunun ilgili cümlesi açılır.
Süreler
Dikkat
Satıcı taşınmazı tapuda başka birine devrederse, tapu kaydına iyiniyetle dayanarak mülkiyet kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur.
TMK m. 1023
“Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.”
Maddenin tamamı →
Miras, mahkeme kararı ve cebri icra gibi hallerde mülkiyet tescilden önce kazanılır; ancak malikin tasarruf işlemi yapabilmesi tescile bağlıdır.
TMK m. 705/2
“Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır.”
“Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.”
Maddenin tamamı →
İlgili kanun maddeleri
İlgili Yargıtay kararları
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 2021/4603 E., 2022/1767 K. · 08.03.2022Kararın tamamı →Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2019/1146 E., 2020/344 K. · 14.01.2020Kararın tamamı →Yargıtay 17. Hukuk Dairesi, 2016/2823 E., 2018/7398 K. · 05.09.2018Kararın tamamı →Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 2015/21138 E., 2018/9873 K. · 22.03.2018Kararın tamamı →Terimler
- Tescil
- Bir hakkın ya da işlemin resmî sicile kaydedilmesi. Taşınmaz mülkiyeti kural olarak tapu kütüğüne tescille kazanılır.
- Sebepsiz zenginleşme
- Haklı bir sebep olmadan başkasının malvarlığından ya da emeğinden yarar sağlanması. Zenginleşen, elde ettiğini geri vermekle yükümlüdür.
- Tapu sicili
- Taşınmazların ve bunlar üzerindeki hakların devletçe tutulan resmî kaydı; tapu kütüğü, kat mülkiyeti kütüğü ve bunları tamamlayan belgelerden oluşur. Sicilin tutulmasından doğan zararlardan devlet sorumludur.
Benzer durumlar
Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Her somut olay kendi koşullarıyla değerlendirilir. Mevzuat değişebilir; güncelliğini kontrol ediniz.