Ortağım hissesini bana sormadan başkasına sattı
Kanuna göre paydaşlardan biri payını üçüncü kişiye satarsa, diğer paydaşlar alıcıya karşı dava açarak önalım hakkını kullanabilir. Hak, satışın size bildirildiği tarihten başlayarak üç ay ve her halde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer.
Paylı mülkiyette bir paydaş taşınmazdaki payını üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir. Hak, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır ve satışın bildiriminden başlayarak üç ay, her halde satıştan başlayarak bir yıl geçince düşer. Kat mülkiyeti kurulmuş binada bir dairenin satışında diğer kat maliklerinin önalım hakkı yoktur.
Bilmeniz gerekenler
Önalım hakkını kimler kullanabilir
Paylı mülkiyette bir paydaş taşınmazdaki payının tamamını ya da bir kısmını üçüncü kişiye satarsa, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir.
TMK m. 732
“Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.”
Maddenin tamamı →Satış size noter aracılığıyla bildirilir
Yapılan satış, alıcı ya da satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.
TMK m. 733/3
“Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.”
Maddenin tamamı →Süreyi kaçırmayın
Önalım hakkı, satışın size bildirildiği tarihten başlayarak üç ay ve her halde satıştan başlayarak bir yıl geçince düşer.
TMK m. 733/4
“Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer.”
Maddenin tamamı →Alıcıya karşı dava açın ve bedeli yatırın
Önalım hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Hâkim payın rayiç bedelini belirler; bu bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini hâkimin verdiği kesin süre içinde nakden yatırmanız gerekir. Yatırmazsanız payın adınıza tesciline karar verilemez.
TMK m. 734/1
“Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.”
Maddenin tamamı →TMK m. 734/2
“Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür.”
“Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez.”
Maddenin tamamı →Hakkın kullanılamadığı satışlar
Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlarda ve cebri artırmayla yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
TMK m. 733/1
“2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.”
Maddenin tamamı →Kat mülkiyetinde durum
Kat mülkiyeti kurulmuş binada bir bağımsız bölümün satışında diğer kat maliklerinin önalım hakkı yoktur. Ancak tek bir dairenin paydaşlarından biri kendi payını başkasına satarsa, o dairenin diğer paydaşları önalım hakkını kullanabilir.
KMK m. 8/1
“Kat mülkiyeti kurulmuş bir gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden birinin veya kat irtifakı bağlanmış arsa payının satılması halinde diğer kat maliklerinin veya irtifak hakkı sahiplerinin öncelikle satın alma hakkı yoktur.”
Maddenin tamamı →KMK m. 8/2
“Bir bağımsız bölümün paydaşlarından birinin kendi payını başkasına satması halinde öteki paydaşlar, öncelikle satınalma hakkını kullanabilirler.”
Maddenin tamamı →
Her adımın altındaki künyeye tıklayınca kanunun ilgili cümlesi açılır.
Süreler
Dikkat
Önalım hakkından genel olarak feragat resmi şekilde yapılmalı ve tapu kütüğüne şerh verilmelidir. Belirli bir satışta hakkı kullanmaktan vazgeçme ise yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.
TMK m. 733/2
“Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir.”
“Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.”
Maddenin tamamı →
Tapuya şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen süre ve koşullarla her malike karşı kullanılabilir; şerhin etkisi on yıl sonra sona erer.
TMK m. 735/1
“Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir.”
Maddenin tamamı →
TMK m. 735/2
“Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer.”
Maddenin tamamı →
İlgili kanun maddeleri
Terimler
- Önalım hakkı
- Paylı mülkiyetteki bir taşınmazda paydaşlardan biri payını üçüncü kişiye sattığında, diğer paydaşların o payı aynı koşullarla satın alabilme hakkı; günlük dilde şufa hakkı. Sözleşmeyle de kurulabilir.
- Paylı mülkiyet
- Birden çok kişinin, bölünmemiş bir şeyin tamamına belirli paylarla (örneğin yarı yarıya) malik olması. Her paydaş kendi payını devredebilir; taşınmazlarda diğer paydaşların önalım hakkı vardır.
- Feragat
- Bir haktan ya da davadan vazgeçilmesi. Davadan feragat kesin hükmün sonuçlarını doğurur; aynı talep için yeniden dava açılamaz.
Benzer durumlar
Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Her somut olay kendi koşullarıyla değerlendirilir. Mevzuat değişebilir; güncelliğini kontrol ediniz.