Üst kattan evime su sızıyor, zararı kim öder?
Kanuna göre kat maliki, kusuruyla diğer bağımsız bölümlere verdiği zarardan sorumludur. Sızıntının giderilmesi için dairenize girilmesi gerekiyorsa izin vermek zorundasınız; bu yüzden uğradığınız zararı ise lehine izin verilen dairenin maliki derhal öder.
Her kat maliki, kusuruyla binaya ve diğer bağımsız bölümlere verdiği zarardan sorumludur. Bir dairedeki arızanın onarımı için başka bir daireye girmek gerekiyorsa, o dairede oturanlar girişe izin vermek ve işlerin yapılmasına katlanmak zorundadır. Bu izin yüzünden doğan zararı, lehine izin verilen dairenin maliki derhal öder.
Bilmeniz gerekenler
Zararı kimin ödeyeceğini bilin
Her kat maliki, kusuruyla binaya ve diğer bağımsız bölümlere verdiği zarardan diğer kat maliklerine karşı sorumludur. Kusurlu ve hukuka aykırı bir fiille başkasına zarar veren de bu zararı gidermekle yükümlüdür.
KMK m. 19/3
“Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.”
Maddenin tamamı →TBK m. 49/1
“Kusurlu ve hukuka aykırı bir fiille başkasına zarar veren, bu zararı gidermekle yükümlüdür.”
Maddenin tamamı →Dairede oturan kiracı da sorumludur
Kanunun kat maliklerine yüklediği borçlar, dairede kiracı olarak ya da başka bir sebeple sürekli oturanlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikiyle birlikte müteselsilen sorumlu olur.
KMK m. 18/2
“Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine”
“bu borçları yerine getirmiyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.”
Maddenin tamamı →Onarım için daireye girişe izin verilmelidir
Bir dairedeki hasar ya da tesisat arızasının giderilmesi veya yapı güvenliği için teknik inceleme amacıyla başka bir daireye girmek gerekiyorsa, o dairenin maliki ya da orada oturanlar girişe izin vermek ve gerekli işlerin yapılmasına katlanmak zorundadır.
KMK m. 23/1
“Kat maliklerinden birinin bağımsız bölümünde veya bu bölümdeki tesislerde meydana gelen bir hasar veya bozukluğun onarımı veya giderilmesi”
“yapı güvenliğiyle ilgili olarak yapılması gerekli görülen teknik incelemeler için diğer bir bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa”
“o bölümün maliki veya o bölümde başka sıfatla oturanlar, giriş müsaadesi vermeye ve bölümde gerekli işlerin yapılmasına katlanmaya mecburdurlar.”
Maddenin tamamı →İzin yüzünden uğradığınız zarar ödenir
Dairenize girilmesine izin verdiğiniz için uğradığınız zararı, lehine izin verilen dairenin maliki derhal ödemekle yükümlüdür.
KMK m. 23/3
“Yukarıdaki fıkralarda yazılı müsaade yüzünden, kat maliklerinin veya orada başka sıfatla oturanların uğrayacakları zararı, lehine müsaade verilen bağımsız bölüm malikleri derhal ödemekle yükümlüdürler.”
Maddenin tamamı →Sızıntı ortak tesisattan geliyorsa
Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon, su ve kalorifer tesisatı ortak yer sayılır. Ortak yerlerin bakım ve onarım giderleri, aranızda başka anlaşma yoksa arsa payı oranında paylaşılır ve bunun için gereken tedbirleri almak yöneticinin görevidir.
KMK m. 4/1
“b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri”
Maddenin tamamı →KMK m. 20/1
“Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:”
“bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında”
Maddenin tamamı →KMK m. 35/1
“b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;”
Maddenin tamamı →Uzlaşma olmazsa arabulucuya, sonra sulh mahkemesine başvurun
Komşu borç ve yükümlerini yerine getirmiyorsa sulh mahkemesinden hâkimin müdahalesini isteyebilirsiniz. Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır.
KMK m. 33/1
“borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.”
Maddenin tamamı →HUAK m. 18/B-1
“(1) Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır:”
“c) 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar.”
Maddenin tamamı →
Her adımın altındaki künyeye tıklayınca kanunun ilgili cümlesi açılır.
Süreler
Dikkat
Hâkim, ilgilileri dinledikten sonra kararını verir ve bunun kısa bir süre içinde yerine getirilmesini ilgiliye bildirir.
KMK m. 33/2
“Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir”
“tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.”
Maddenin tamamı →
Binanın bir kısmı harap olmuşsa, yeniden yapım için sağlam kalan dairelerin içinden ya da dışından faydalanılmasına da izin verilmesi gerekir.
KMK m. 23/2
“Anagayrimenkulün bir kısmının harap olması halinde”
“sağlam kalan bağımsız bölümlerin içinden veya dışından faydalanılması gerekiyorsa, o bölümlerin malikleri veya orada başka sıfatla oturanlar buna müsaade etmeye mecburdurlar.”
Maddenin tamamı →
İlgili kanun maddeleri
İlgili Yargıtay kararları
Yargıtay 4. Hukuk Dairesi, 2022/11477 E., 2025/8875 K. · 29.05.2025Kararın tamamı →Yargıtay 4. Hukuk Dairesi, 2021/23482 E., 2022/17480 K. · 21.12.2022Kararın tamamı →Yargıtay 4. Hukuk Dairesi, 2022/2800 E., 2022/9524 K. · 28.06.2022Kararın tamamı →Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2019/753 E., 2022/640 K. · 17.05.2022Kararın tamamı →Yargıtay 4. Hukuk Dairesi, 2024/7681 E., 2025/12061 K. · 09.09.2025Kararın tamamı →Terimler
- Bağımsız bölüm
- Bir binada ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup kat mülkiyetine konu olan bölüm; daire, dükkân, ofis gibi.
- Kusur
- Hukukun beklediği davranıştan bilerek ya da gereken özeni göstermeyerek ayrılma; özel hukukta kast ve ihmal, ceza hukukunda kast ve taksir biçimleri vardır. Tazminatın ve cezanın belirlenmesinde ağırlığı dikkate alınır.
- Zamanaşımı
- Kanunda belirlenen sürenin geçmesiyle bir alacağın dava yoluyla istenebilme imkânının ortadan kalkması; bunun için borçlunun zamanaşımını ileri sürmesi gerekir. Ceza hukukunda ise sürenin dolmasıyla kamu davasının düşmesi ya da cezanın infaz edilememesidir.
Benzer durumlar
Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Her somut olay kendi koşullarıyla değerlendirilir. Mevzuat değişebilir; güncelliğini kontrol ediniz.