Komşum apartmanın ortak alanını sahipleniyor
Kanuna göre ortak yerler bütün kat maliklerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre aittir ve kat maliklerinin buralarda kullanma hakkı vardır. Bir kat maliki, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis yaptıramaz.
Merdivenler, sahanlıklar, koridorlar, çatılar ve genel dam terasları gibi yerler kanuna göre ortak yerdir. Kat malikleri ortak yerlere arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olur ve buralarda kullanma hakkına sahiptir. Bir kat malikinin ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis yapması, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasına bağlıdır.
Bilmeniz gerekenler
Hangi yerler ortak yerdir
Kanun; avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar ve koridorlar ile çatılar, bacalar ve genel dam teraslarını her hâlde ortak yer sayar.
KMK m. 4/1
“Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.”
“avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar”
“Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.”
Maddenin tamamı →Ortak yerlerde herkesin hakkı var
Kat malikleri ortak yerlere arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olur ve buralarda kullanma hakkına sahiptir. Garaj, teras ve çamaşırhane gibi yerlerde bu hakkın ölçüsü, aksine sözleşme yoksa arsa payıyla orantılıdır.
KMK m. 16/1
“Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.”
Maddenin tamamı →KMK m. 16/2
“Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.”
Maddenin tamamı →Değişiklik için beşte dört yazılı rıza
Bir kat maliki, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.
KMK m. 19/2
“Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.”
Maddenin tamamı →Birbirinin hakkını çiğnememe
Kat malikleri ortak yerleri kullanırken birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planına uymakla yükümlüdür. Bu borçlar kiracılar için de geçerlidir.
KMK m. 18/1
“gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.”
Maddenin tamamı →KMK m. 18/2
“Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır;”
Maddenin tamamı →Yönetim planı ve kat malikleri kurulu
Yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Apartmanın kullanılmasından doğan anlaşmazlıklar kat malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır.
KMK m. 28/1
“Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmündedir.”
Maddenin tamamı →KMK m. 32/3
“çıkan anlaşmazlıklar, kat malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır.”
Maddenin tamamı →Hâkimin müdahalesi ve arabuluculuk
Başka bir kat malikinin ya da kiracının borçlarını yerine getirmemesinden zarar gören kat maliki, sulh mahkemesinden hâkimin müdahalesini isteyebilir. Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır.
KMK m. 33/1
“borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.”
Maddenin tamamı →HUAK m. 18/B-1
“Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır:”
“c) 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar.”
Maddenin tamamı →
Her adımın altındaki künyeye tıklayınca kanunun ilgili cümlesi açılır.
Süreler
Dikkat
Ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderlerine kat malikleri arsa payı oranında katılır. Kat maliki, ortak yerlerden yararlanmaya ihtiyacı olmadığını ileri sürerek gider payından kaçınamaz.
KMK m. 20/1
“Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri”
Maddenin tamamı →
KMK m. 20/2
“bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.”
Maddenin tamamı →
Kurul kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda iptal davası için süre koşulu aranmaz.
KMK m. 33/1
“kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz.”
Maddenin tamamı →
İlgili kanun maddeleri
İlgili Yargıtay kararları
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 2017/3791 E., 2017/6744 K. · 25.09.2017Kararın tamamı →Terimler
- Arsa payı
- Kat mülkiyeti ya da kat irtifakında arsanın her bağımsız bölüme düşen ortak mülkiyet payı. Ortak giderlere katılım gibi birçok konuda bu oran esas alınır.
Benzer durumlar
Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Her somut olay kendi koşullarıyla değerlendirilir. Mevzuat değişebilir; güncelliğini kontrol ediniz.