Kirayı geç ödedim, iki ihtar çekildi; çıkarılır mıyım?
Kanuna göre bir yıl ve daha uzun süreli kiralarda, bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediğiniz için size yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olduysanız, kiraya veren ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
Kiracı, kira bedelini ödemediği için kanunda belirtilen süre içinde kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir. Dava, kira süresinin ya da ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır. Dava açmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır.
Bilmeniz gerekenler
İki haklı ihtarın koşulları
Bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde, kira bedelini ödemediğiniz için size yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir.
TBK m. 352/2
“bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde”
“kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa”
Maddenin tamamı →Dava süresi bir aydır
Kiraya veren, kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ise ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açabilir.
TBK m. 352/2
“kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”
Maddenin tamamı →Yazılı bildirim süreyi uzatır
Kiraya veren, dava açma süresi içinde dava açacağını size yazılı olarak bildirmişse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.
TBK m. 353
“Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.”
Maddenin tamamı →Ayrı bir yol: süre verip fesih
Kiraya veren, ödenmeyen kira için size yazılı olarak süre verip bu sürede ödemezseniz sözleşmeyi feshedeceğini de bildirebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür.
TBK m. 315/1
“kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.”
Maddenin tamamı →TBK m. 315/2
“konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür.”
Maddenin tamamı →Dava öncesi arabuluculuk
İki haklı ihtara dayalı tahliye bir davadır ve kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır.
HUAK m. 18/B-1
“Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır:”
“Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar.”
Maddenin tamamı →Kiracıyı koruyan hükümler değiştirilemez
Dava yoluyla sözleşmenin sona erdirilmesine ilişkin hükümler sözleşmeyle kiracı aleyhine değiştirilemez.
TBK m. 354
“Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.”
Maddenin tamamı →
Her adımın altındaki künyeye tıklayınca kanunun ilgili cümlesi açılır.
Süreler
Dikkat
Kanun, ihtarların kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle yapılmasını ve yazılı olmasını arar.
TBK m. 352/2
“kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa”
Maddenin tamamı →
İlgili kanun maddeleri
İlgili Yargıtay kararları
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2026/2877 E., 2026/2766 K. · 05.05.2026Kararın tamamı →Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2025/2741 E., 2025/5408 K. · 18.11.2025Kararın tamamı →Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 2023/9521 E., 2024/2557 K. · 24.01.2024Kararın tamamı →Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2022/8302 E., 2023/167 K. · 21.02.2023Kararın tamamı →Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2025/2396 E., 2025/3576 K. · 25.06.2025Kararın tamamı →Terimler
- Dava şartı
- Mahkemenin davanın esasına girip karar verebilmesi için bulunması gereken koşullar; mahkemenin görevli olması, tarafların dava ehliyeti, hukuki yarar ve kanunda öngörülen hâllerde arabulucuya başvurulmuş olması gibi. Giderilemeyen bir eksiklik varsa dava usulden reddedilir.
Benzer durumlar
Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Her somut olay kendi koşullarıyla değerlendirilir. Mevzuat değişebilir; güncelliğini kontrol ediniz.