Apartman yöneticisi hesap vermiyor, ne yapabiliriz?
Kanuna göre yönetici, yönetim planında yazılı zamanda, böyle bir zaman yoksa her takvim yılının ilk ayında kat malikleri kuruluna gelir ve giderlerin hesabını vermek zorundadır. Kat maliklerinin yarısı isterse başka zamanlarda da hesap istenebilir; haklı sebep varsa kurul yöneticiyi her zaman değiştirebilir.
Kat malikleri binanın yönetimini kendi aralarından ya da dışarıdan seçecekleri bir yöneticiye bırakabilir; sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan binalarda yönetici atanması zorunludur. Yönetici kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumludur ve her yıl kat malikleri kuruluna hesap vermek zorundadır. Kat malikleri kurulu yöneticiyi sürekli denetler ve haklı bir sebep çıkarsa her zaman değiştirebilir.
Bilmeniz gerekenler
Yöneticinin nasıl seçildiğini bilin
Yönetici kat maliklerinden biri olabileceği gibi dışarıdan da seçilebilir. Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan binada yönetici atanması zorunludur. Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla atanır ve her yıl kanuni yıllık toplantıda yeniden atanır.
KMK m. 34/1
“Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler”
Maddenin tamamı →KMK m. 34/2
“Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir.”
Maddenin tamamı →KMK m. 34/4
“Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.”
Maddenin tamamı →KMK m. 34/5
“Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır”
Maddenin tamamı →Yöneticinin görevlerini öğrenin
Yönetim planında aksine hüküm yoksa yönetici, kurul kararlarını uygular, binanın bakım ve onarımı için gereken tedbirleri alır ve asansörlerin aylık bakımı ile yıllık kontrollerini yaptırır. Topladığı paraları, yönetici sıfatı gösterilerek kendi adına açtırdığı bir banka hesabında tutar.
KMK m. 35/1
“yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:”
“a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;”
“b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;”
“asansörlerin güvenli bir şekilde işletilmesinin sağlanması amacıyla aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırılması”
“j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması;”
Maddenin tamamı →Hesap ve defter isteyin
Yönetici, yönetim planında yazılı zamanda, böyle bir zaman yoksa her takvim yılının ilk ayında kurula gelir ve giderlerin hesabını verir. Kat maliklerinin yarısı isterse, arsa payları ne olursa olsun, başka zamanlarda da hesap istenebilir. Yönetici kurul kararlarını ve bütün giderleri deftere yazmak, belgeleri saklamak zorundadır.
KMK m. 39/1
“Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna”
Maddenin tamamı →KMK m. 39/2
“Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa, olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.”
Maddenin tamamı →KMK m. 36/1
“Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32 nci maddede sözü geçen deftere tarih sırasiyle yazmaya”
“bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur.”
Maddenin tamamı →Denetim yapın, gerekirse yöneticiyi değiştirin
Kat malikleri kurulu yöneticinin tutumunu sürekli denetler ve haklı bir sebep çıkarsa onu her zaman değiştirebilir. Yönetim planında başka bir zaman yoksa hesaplar üç ayda bir denetlenir; kurul bu iş için bir denetçi ya da üç kişilik bir denetim kurulu seçebilir.
KMK m. 41/1
“Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir.”
Maddenin tamamı →KMK m. 41/2
“Hesapların denetlenmesi için yönetim planında, belli bir zaman konulmamışsa; bu denetim her üç ayda bir yapılır”
Maddenin tamamı →KMK m. 41/3
“kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir”
Maddenin tamamı →Yönetici seçilemiyorsa sulh mahkemesine başvurun
Kat malikleri anlaşamaz ya da toplanıp yönetici atayamazsa, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine binanın bulunduğu yerin sulh mahkemesi bir yönetici atar. Mahkemenin atadığı yönetici, altı ay geçmeden kurulca değiştirilemez; haklı sebep varsa mahkeme değişikliğe izin verebilir.
KMK m. 34/6
“Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa”
“sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır.”
Maddenin tamamı →KMK m. 34/7
“Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez”
“Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir.”
Maddenin tamamı →Zarar varsa sorumluluk yoluna gidin
Yönetici kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumludur. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun uygulanmasından doğan uyuşmazlıklar sulh mahkemesinde görülür ve dava açmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır.
KMK m. 38/1
“Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.”
Maddenin tamamı →KMK Ek m. 1
“Bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümlenir.”
Maddenin tamamı →HUAK m. 18/B-1
“(1) Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır:”
“c) 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar.”
Maddenin tamamı →
Her adımın altındaki künyeye tıklayınca kanunun ilgili cümlesi açılır.
Süreler
Dikkat
Yöneticinin adı, soyadı, iş ve ev adresi binanın kapısı yanına ya da girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılmalıdır.
KMK m. 34/9
“Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin anagayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılması mecburidir.”
Maddenin tamamı →
Yönetici atanması zorunlu olduğu halde atanmamışsa, yöneticinin yapması gereken işlerden kat malikleri birlikte sorumlu olur.
KMK m. 35/2
“Bu Kanunun 34 üncü maddesinde belirtilen şartları taşımasına rağmen yönetici ataması yapılmayan anagayrimenkulde, birinci fıkrada sayılan işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur.”
Maddenin tamamı →
Yönetim planında ya da sözleşmede ücret belirlenmemiş olsa bile yönetici kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir.
KMK m. 40/3
“Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret istiyebilir.”
Maddenin tamamı →
İlgili kanun maddeleri
Terimler
- Arsa payı
- Kat mülkiyeti ya da kat irtifakında arsanın her bağımsız bölüme düşen ortak mülkiyet payı. Ortak giderlere katılım gibi birçok konuda bu oran esas alınır.
- Bağımsız bölüm
- Bir binada ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup kat mülkiyetine konu olan bölüm; daire, dükkân, ofis gibi.
Benzer durumlar
Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Her somut olay kendi koşullarıyla değerlendirilir. Mevzuat değişebilir; güncelliğini kontrol ediniz.